아파트담보대출 후순위로 급한 자금 해결 (울산·부산·대구)
아파트가 있는데
지금 쓸 수 있는 현금이 없습니다.
울산, 부산, 대구에서
이 상황에 처한 분들이 연락을 주십니다.
은행에서 이미 거절당했습니다.
LTV가 찼다거나
DSR이 초과됐다는 이유였습니다.
그런데 아파트는 그대로 있습니다.
시세도 그대로입니다.
이 두 가지 이유가 전부 소득 기준에서 나온 말이라는 걸
아는 순간 방향이 바뀝니다.
아파트담보대출 후순위는
소득 기준이 아닌
아파트 담보가치 기준으로 분석이 시작됩니다.
후순위 여력이 있는지 없는지
이렇게 확인합니다
두 가지 숫자가 필요합니다.
하나는 실거래가입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서
최근 동일 단지 거래 사례를 직접 조회합니다.
KB시세보다 실거래가가 높은 단지라면
그 차이만큼 은행이 보는 기준보다
더 큰 담보 여력이 존재합니다.
또 하나는 원금 잔액입니다.
등기부 을구에 찍힌 채권최고액이 잔액이 아닙니다.
원금의 120에서 130퍼센트로 설정됩니다.
원금이 2억이라면
을구에는 2억 4천에서 2억 6천이 찍혀있습니다.
금융사에 전화해서 원금 잔액 기준으로 받아두면
이 차이만큼 추가 여력이 생깁니다.
이 두 숫자를 합산한 것이
후순위 가능 여력입니다.
울산에서 있었던 일입니다
울산 북구에서 소규모 제조업을 하는 분이었습니다.
납품 계약을 새로 따냈는데
초도 자재비 8천만 원이 이번 주 안이었습니다.
세 달 뒤에 납품 대금이 들어오는 구조였습니다.
은행에서 기존 주담대와 마이너스통장 한도가
DSR에 합산되어 한도가 전혀 나오지 않았습니다.
명촌동 아파트 실거래가가
KB시세보다 3천만 원 높게 거래되고 있었습니다.
금융사에서 받은 원금 잔액이
채권최고액보다 2천만 원 적었습니다.
두 여력 합산 5천만 원에
기존 담보 공간까지 더하니
8천만 원이 가능한 구조였습니다.
소득 서류 없이 신용조회 없이 당일 진행됐습니다.
세 달 후 납품 대금으로 상환됐습니다.
은행 심사와
후순위 방식이 다른 점
은행 아파트담보대출은
이 순서로 심사합니다.
신용점수 확인,
소득 서류 검토,
DSR 산정,
LTV 비율 확인.
이 네 가지 중 하나라도 걸리면 막힙니다.
후순위 담보가치 기준 방식은
이 네 가지 심사가 없습니다.
아파트 실거래가에서
선순위 원금 잔액을 뺀 여력이 있느냐만 봅니다.
연체 이력이 있어도 됩니다.
무직자여도 됩니다.
기존 대출이 여러 건이어도 됩니다.
신용조회 기록이 남지 않습니다.
부산에서 있었던 일입니다
부산 동래구에서 프리랜서로 일하는 분이었습니다.
부모님 수술비 4천만 원이 갑자기 생겼습니다.
소득이 불규칙하다는 이유로
은행과 저축은행 모두에서 거절당했습니다.
여러 곳을 알아보면서 신용조회가 세 번 쌓인 상태였습니다.
온천동 아파트 주소를 전달받고
분석이 바로 시작됐습니다.
실거래가와 채권최고액 차이를 합산하니
4천만 원이 가능한 구조였습니다.
신용조회 없이 소득 서류 없이 진행됐습니다.
기존에 쌓인 조회 기록에
추가 영향이 없었습니다.
석 달 후 프리랜서 수익으로 상환됐습니다.
전세 자금 흐름이 꼬였을 때
후순위가 공백을 메웁니다
세입자 전세 만기가 이번 달입니다.
보증금을 돌려줘야 합니다.
새 세입자 계약은 됐는데
잔금이 50일 뒤에 들어옵니다.
이 50일이 문제입니다.
주담대 추가를 은행에서 알아봤는데
DSR이 막습니다.
후순위로 보증금을 먼저 돌려주고
새 세입자 잔금이 들어오면 그날 상환합니다.
50일 치 이자만 납부하면 됩니다.
울산, 부산, 대구에서
이 방식으로 전세 공백을 해결하는 분들이
꾸준하게 있습니다.
대구에서 있었던 일입니다
대구 달서구에서 식당을 운영하는 분이었습니다.
세입자 전세 만기에 보증금 7천만 원을
이번 달 말 돌려줘야 했습니다.
새 세입자 잔금이 45일 뒤였습니다.
소득 신고 금액이 낮아서
은행에서 거절당했습니다.
달서구 아파트를 분석했더니
후순위 여력이 7천만 원을 충분히 넘었습니다.
소득 서류 없이 당일 진행됐습니다.
45일 후 새 세입자 잔금으로 상환됐습니다.
45일 치 이자만 납부했습니다.
공동명의 아파트에서도
후순위가 가능합니까?
가능한 경우가 있습니다.
배우자와 5대5 공동명의 아파트라면
본인 지분 내에 담보 여력이 있을 때
후순위 진행이 됩니다.
신용조회 기록이 남지 않아서
상대방에게 알려지지 않습니다.
본인 선에서 조용히 해결하는 분들이 있습니다.
지분 비율과 기존 원금 잔액을
먼저 알려주시면 방향이 나옵니다.
1순위 약정서 확인이
후순위보다 먼저입니다
기존 은행 약정서에
후순위 설정을 금지하거나
사전 동의를 요구하는 특약이 있다면
진행 전에 해결해야 합니다.
1순위 금융기관 고객센터에 전화해서
후순위 설정 가능 여부를 먼저 확인합니다.
특약이 없다면 동의 없이 진행이 가능합니다.
등기부 갑구에서 가압류 여부,
을구에서 전세권 설정 여부도 함께 봅니다.
이 확인을 건너뛰면
진행 중간에 멈추는 상황이 생깁니다.
아파트 외에도
이런 자산들이 담보가 됩니다
주택, 빌라, 다가구주택, 원룸 건물.
아파트가 없어도 됩니다.
임차인 현황과 인근 거래 사례로 분석합니다.
상가와 건물입니다.
임대 수익이 안정적인 건물은
담보 평가에서 유리합니다.
공장과 창고입니다.
울산 온산공단, 대구 성서공단,
부산 강서구 일대 공장과 창고도 담보가 됩니다.
토지입니다.
대지, 나대지, 농지, 임야.
도로 인접 여부와 용도지역이 기준입니다.
차량과 오토바이도 됩니다.
아파트 후순위 하나로 금액이 부족할 때
차량담보대출을 병행하면 더 큰 금액이 가능합니다.
임차인이 있는 아파트라면
이것을 먼저 파악해두세요
전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금은
대항력이 있어서 담보 여력에서 차감됩니다.
울산 부산 대구 기준
소액임차인 최우선변제금도
별도로 확인이 필요합니다.
임차인의 전입일자, 확정일자,
보증금 금액을 미리 파악해두면
정확한 후순위 한도가 빠르게 나옵니다.
울산, 부산, 대구에서
후순위 아파트담보대출로
급한 자금을 해결하는 분들의
문의가 꾸준하게 들어오고 있습니다.
은행에서 거절당했어도
전세 공백이 생겼어도
갑자기 목돈이 필요해도
아파트 담보가치가 있다면 방향이 있습니다.
아파트 주소와 원금 잔액을
먼저 보내주시면 분석이 시작됩니다.
등록번호 2025-울산남구-0005
프라이빗크레딧 1551-2570
※ 대출은 필요한 만큼만 이용하는 것이 장기적으로 유리합니다.
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